購屋該選擇預售屋嗎?購買預售屋注意事項與優缺點介紹

預售屋購買

最近不動產交易糾紛頻傳,為了避免落入預售屋詐騙圈套,必須要了解預售屋注意事項,以降低遇到詐騙的風險。預售屋常見注意事項有「建商一屋多賣」,文中會介紹消費者應該留意的重點。

預售屋是什麼?

預售屋是尚未動工或是仍在建造中就開始銷售的房子,預售屋流程通常建商會以樣品屋、模型或影片等呈現新房屋的樣貌,購屋者再進而選購、等待建造後並入住。

雖然預售屋對許多人來說是沒有保障的,但事實上,預售屋讓屋主更有機會參與房屋建構,例如想將3房變2房,改變建材種類,使用鋼骨或制音地板等,所以愈早介入預售屋的空間規劃,越能規劃出貼近自己理想的家園!

了解購買預售屋優缺點及注意事項

 

購買預售屋有什麼風險?

在購買之前必須先了解預售屋的風險及注意事項,避免當冤大頭 。由於預售屋還沒建造完成,所以常常會有「交屋後屋況不如預期」的狀況發生,所以在建造期間需要時常與工班確認需求且可先多探聽、查詢此建商過去建案的品質與聲譽,避免只參考建商提供的平面圖或模型。

另外預售屋的付款方式通常採取一期一期繳納的方式,可以一邊存錢一邊繳房貸,不需要一次付清,但也代表如果期間無法繳款,就只能賤價求售或者違約,這是簽約一定要注意的事項!!  

 

常見預售屋注意事項

預售屋注意事項1:定金

預售屋詐騙常見手法是在提供合約前要求先行繳交定金,並且未提供5天的審閱期間,買家可以向公平交易委員會檢舉賣家。

 

預售屋注意事項2:違約金

規定違約金上限為15%,由於認購預售屋到交屋需要經歷一段時間,個人會因為許多因素而違約無法如期繳款,正常情況法官判決違約金大約落在5%-10%,視情況而定。

 

預售屋注意事項3:稅金

合理情況下,房屋稅、地價稅的負擔劃分是依據「交屋通知書」記載的時間,交屋前須由建商負擔,交屋後由屋主負擔。

 

預售屋注意事項4:保固及贈送配備

預售屋賣家為了促銷常常使用的手法是保固和贈送家具配備,當初收到的廣告文宣必須要留存當證據,且如果在購買過程中有承諾要贈送其他配件及保固時,應該要在合約上明確記載。

 

預售屋和新成屋有什麼差別?如何選擇?

一般人容易在選擇預售屋與新成屋的時候產生不知如何選擇的情況,一般來說,如果已經有一個居住的地方,資金也算寬裕,可以利用建商販售預售屋的心態「希望大家早點購買」的早鳥優惠切入,取得比新成屋更便宜的價值,這個情況即便是房市多頭的情況下,也是相同的道理!但是記得預售屋的簽約事項,一定要小心,其它相關購買資訊可以上591預售屋查詢

 

如何看樣品屋?理性購買預售屋

以下幾點為購買預售屋時必須注意的事項: 建商為了銷售預售屋,都會設計出美觀精緻的樣品屋,企圖使你產生美好的憧憬,進而產生衝動購買。最常見的手段是,放大整體坪數百分之十,或在原本天花板高度上增加二十公分,你可能看不出格局上有什麼不同,但整體視覺空間會寬敞許多。現在就來教你如何看的樣品屋,以下這六點,是你必須仔細確認的地方!

  1. 牆壁厚度是否為標準尺寸:一般牆壁的厚度為12到15公分,為了讓空間看起來更大,樣品屋牆壁就會特意只做6到8公分,使可利用的空間看起來更寬敞。
  2. 天花板高度是否與實際高度相同:很多人買房子只會詢問坪數,容易忽略天花板高度,比較相同坪數的房子,若高度差個十公分,視覺上的感覺就天差地別,因此,天花板的高度也要詢問清楚,一般正常的樓高約在3米∼3米2。
  3. 確定管道間的位置及所佔空間:大部份的樣品屋都不會標示出管道間的位置,等到房子完工後,才發現浴室怎麼那麼小,原因就在於忽略了管道間所佔的攻堅。(管道間:是排水管、給水管的配置空間,通常與廁所相鄰,整棟大樓的管道間為一垂直空間,需加強隔音工程。)
  4. 是否有清楚標註樑柱位置:房屋中難免有樑柱的存在,但樣品屋為了讓空間看起來更大,常故意省略樑柱所佔的空間,等到房屋完工才發現空間變小,原來是多了樑柱的空間。
  5. 傢具是否為正常尺寸:樣品屋中的傢俱會故意擺放縮小版的,讓人感覺空間很大,一但擺放正常尺寸的傢俱,你就會發現有相當大的落差。
  6. 注意是否使用穿透設計手法:為了讓樣品屋更具空間感,設計師常會用玻璃取代一般的實牆,但若將玻璃牆換成實牆,那視覺上空間感可又差很多。

 

了解預售屋客變要訣2房還是3房由你來決定 

預售屋的隔局如果不符合你所想要的,你可以選擇客變,也就是客戶變更,在所購買的建築物尚未施工完,或是尚未施工到所購買的樓層,利用這段期間內,依個人喜好的需求或是設計的意見,針對所購買的房子內部之隔間牆、水電位置、使用的建材或設備提出的先行變更。 當你在處理客變的問題時,有些事情是要先有一些認知的,這樣才不會措手不及。

  1. 預先提出客變

提前詢問工地,何時會灌注至你的樓層,然後最好在兩個月前,或是更早之前就先提出客變的計劃給工地主任,這樣可以讓他有時間了解問題及與你討論,你也可以有時間針對他的想法,作出適當的應變及修正。

  1. 了解建材樣式

了解建商設定的建材種類,例如建商設定使用鋼筋混凝土,但此種結構韌性較差,若想要避震性、韌性較高的結構,就可以提客變,改成鋼骨結構;地面材料也是必須留意的建材樣式,若想避免垂直戶之間的噪音干擾,就可以提出使用隔音效果較好的制音地板;如果能擬出一張清單,那是最好的方式,有助於快速確認客變內容。

  1. 決定客變方式

儘早決定是要聘請找設計師還是自己處理,猶豫延遲的結果,往往就是趕不及客變時間,被迫接納建商既定的隔局。  

常見的預售屋客變項目:

  1. 更動隔間: 例如想將3房改2房,房間改和室,都需要動到隔間牆。
  2. 更動衛浴設備: 例如改變浴室空間大小,浴缸想改成淋浴都屬之。
  3. 變更廚房: 例如改變瓦斯爐跟水槽的位置,讓料理工作檯面變得更大。
  4. 更變陽台: 例如想要增加擺放洗衣機的空間,或是種植花草的排水管線問題都屬之。
  5. 改變地面材料: 例如將地面改成制音地板,除了單純變更地材之外,必須注意,若有變更隔間位置,那地材也必須跟著新隔間作調整。
  6. 改變電路位置: 若隔間有變更,電路就須跟著作調整。
  7. 改變水路位置: 如果更改了與水有關的位置,水路位置就要跟著調整。

 

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